家賃滞納を放置するとどうなるか

 

ウサギ

家賃を滞納するとどうなるの?

すぐに出ていかなきゃいけないの?

ミミズク

最悪の場合、強制執行となって出ていかなければいけない事もあるけれど、そこまでの状態になるには裁判を起こす必要があるんだ。

だからすぐに追い出されてしまうようなことはないんだよ。

今回の記事では、家賃を滞納すると、どのようなプロセスとなるのか、詳しく見ていこう。

賃貸住宅を契約する際には借りる人の年収などを考慮して入居の可否が判断されます。

しかし、もし居住している間に病気、失業等の突発的な事情があれば家賃の支払いができなくなる可能性もあります。

そのような場合、滞納した後の流れがどうなるのか、最終的に大家側が取る法的措置にはどのようなものがあるのかを確認してみましょう。

家賃滞納がされた場合に大家はどう対処しているか?

同じ滞納とはいっても借主側にも様々な事情が存在するため、すべてのケースが同じではありません。

滞納という状況になった場合、大家は個別の状況に応じて、また督促に対する借主の態度に応じて対応を変えてくるはずです。

ある程度予測される対応をケース別に考えてみましょう。

借主側に支払い能力があるケース

借主側に収入があり、支払い能力があると思われるケースは

  1. ただ単に借主がルーズ
  2. 一時的に大きな出費があるなどの事情で、年収に変動はないもののたまたまその1、2カ月分くらいが支払えなかった

などが考えられます。

このようなケースでは下記の「督促状」だけで事態が解決することもあるでしょう。

督促状を借主が無視していたりそれでも支払いをしなかった場合には次の段階である「訴訟」「強制執行」などに移っていくことになります。

借主側に支払い能力がないケース

支払い能力がないと言っても、

  1. まったく収入が途絶え、復職や転職が見込めない状態
  2. 転職等で減収してしまい、その収入が続く場合
  3. 一時的に病気などで収入が途絶えているがその期間がわかっている場合

など、色々なパターンがあります。

1や2の状態であり、大家側もそれを把握している場合、早い段階から契約解除、物件の明渡しを申し入れられることも考えられます。

状況によっては大家が「引っ越し費用は負担するから退去してほしい」と言ってくることもあります。

(ただ、下にも述べますが、賃貸借契約は少々の滞納程度で大家が一方的に解除できるものではありません。)

もし既に督促分や賃料がたまっているのであれば契約解除をしてもなお、その部分は「すでに発生している債権債務関係」となります。

それを大家が賃料請求訴訟をしてまでも回収にかかるのか、退去してくれるならそれは放棄すると言ってくるのか、ケースバイケースになります。

もし、3のように将来的に収入が元のレベルまで回復することが明らかなのであれば、大家側の動きとしては「現在の借主の状況や、再び支払いが可能になる時期」を探り、現実的に可能な返済計画を話し合うことになる可能性もあります。

家賃滞納後はどうなるのか

ウサギ

家賃を滞納すると、すぐに裁判になってしまうの?

ミミズク

まずは電話や手紙などで延滞となっている事を知らせてくるよ。

それでも無視して延滞を続けていると裁判を起こされてしまう可能性が高いね。

では、上記で大まかに説明した対応をもっと具体的に見てみましょう。

大家の起こすであろうアクションを順番に見ていくと、(ケースによって異なりますが)おおよそこのようになります。

家賃支払いの催促

督促は

  • 「電話での督促(比較的軽微、滞納が短期である場合)」
  • 「内容証明など、手紙での督促(電話での督促で効果がなかった場合や、法的措置を前提とする場合)」

などが考えられます。

(小規模に不動産の賃貸経営をしており、管理会社などに委託していない大家であれば直接訪問、ということもあるかも知れません。)

また、最初に電話での督促を行い、それでも効果がない場合に手紙での督促、という順を追って行われることも多くなっています。

内容証明郵便の発送

内容証明は、それを出す側にも作成の手間や費用がかかっています。

つまり、これが来てしまったらいよいよ「大家側も本気になってきた」と捉えなければなりません。

内容証明のフォーマットは 色々ありますが、標準的なものでは以下のようになります。


 

                   催告書

 

〇〇市〇〇町一丁目二番三号

甲野 太郎 殿

 

平成〇年〇月〇日

〇〇市〇〇町四丁目五番六号

乙野 次郎  印

 

貴殿に対し、〇〇市〇〇町〇〇番〇〇の建物を賃貸しておりますが、平成〇〇年〇月分以降の賃料を未だお支払いいただいておりません。

 

つきましては、本通知到達後一週間以内に、滞納分金30万円を賃貸借契約書記載の銀行口座まで一括にてお振込みいただきますよう催告いたします。

 

なお、上記期限までに上記金員をお振込みいただけない場合には貴殿との賃貸借契約を解除させていただきますことを申し添えます。


 

この時点で借主は支払いが遅れた事情をきちんと説明し、支払いの見通しを示すべきです。

そのような対応をすればたとえ一括で支払えなかったとしても大家側が事情を考慮してくれ、事態を大きくせずに済むこともあります。

逆にこれらの督促を無視するというのは借主の予想以上に大ごとになってしまう危険性があります。

近年は賃貸契約の際に「保証会社(賃貸保証会社)」を利用することも多いのですが、「連帯保証人」に保証させているケースも多いでしょう。

そのような場合、裁判手続よりも先に連帯保証人への請求がされる可能性が高いため、そちらにも多大な迷惑をかけることになります。

よって、

「督促が来たら誠実に対応する」

というのは最も心がけなければならないポイントです。

契約解除

どの程度の滞納があると契約解除になるのか?

ここまでの督促を行ってもなお、支払いをしてくれない、借主が誠意を見せてくれないと判断すると大家もいよいよ契約解除に向けて動き出すことになるでしょう。

即刻立ち退きを請求されるか、次回の契約更新をしないという話になるのか、これも滞納状況の悪質性などにより異なります。

では、いったい何カ月分くらいの家賃を滞納したら契約解除(つまり立ち退き)を要求されるのでしょうか?

巷では「3カ月以上の滞納がないと解除できない」などと言われており、決してこれがまったくの嘘というわけではないのですが、「〇カ月以上」といった明確な基準が法律上定められているわけでもありません。

「貸主と借主は継続的で高度な信頼関係に基づく契約を結んでいるため、信頼関係が破壊されている状況なら催告なしに契約解除できる」

というのが日本の裁判における考え方です。

たとえば、大家側の解除を認めたものでは次のような裁判例があります。

  • 借主は約定の金額より少ない家賃を支払い続けており、月々の不足額そのものは非常にわずかだったが、それが数年間に渡った。
  • 1カ月分の滞納を督促によって解消したが、しばらく経ってまた同様のことを繰り返した。

結局のところ契約解除に至るかどうか、そしてどのような段階を踏んで解除に至るかは

  • 「土地柄」
  • 「借主、貸主の関係」
  • 「滞納に至る事情」
  • 「催告に対する借主の対応」

などさまざまな条件が関係してきますので、ケースバイケースということになります。

強制退去が認められない場合とは

日本の法律ではいくら正当な権利があっても「自力救済(法律を使わずに私人が実力行使して自分の権利を実現しようとすること)」が認められていません。

もし大家が「裁判や弁護士費用などをかけたくないから」と勝手に借主の荷物を運び出してしまったり、鍵を交換したりといったことを行えば逆に大家側が住居侵入、器物損壊などの刑法上の罪に問われることになります。

たとえ滞納家賃がたまっている状態であっても、強制的に退去させようとするなら必ず法律上の手続きにのっとって行われなければならないのです。

明渡し請求の具体的方法

実際に大家が裁判という手段を使って強制的な賃貸借契約の終了と建物の明渡しを請求しようとすれば、半年近い期間がかかりますし、執行そのものの費用も(弁護士費用とは別に)20万円~30万円程度かかります。

よって、その負担を覚悟して大家が訴訟に踏み切ってくるというのは、もうこれ以上譲歩できない段階まで来ているということでもあります。

【(必要な場合は)保全】

法律用語で言うところの「保全」という言葉は一般の人には聞き慣れない言葉ですが、平たく言えば

「訴訟手続をしている間に債権者にとって権利関係が不都合な状態にならないよう、あらかじめ現状維持しておく手続き」

ということができます。

大家が「もうこの契約を終了して建物を返してほしい」と思っても、訴訟を起こし、口頭弁論を行い、判決を出してもらい、判決正本に基づいて強制執行の手続きをする、という一連の流れにはとても時間がかかります。

よって、その間に不利な状況にならないよう、権利関係を固定しておく必要があるのです。

建物明渡訴訟の例で言えば、訴訟準備をしている間に賃借人が勝手に第三者に占有を移転(また貸し)してしまうなどの状況が考えられます。

そうなるとせっかく現在の賃借人に訴訟を起こして勝訴したとしても、また貸しを受けた相手にはそれに基づいて明渡しを求めることができなくなってしまうからです。

こういったケースで行われるのは「占有移転禁止の仮処分」という手続きです。

ただ、保全についてはその必要性などを裁判所に示さなければならないため、むやみに行うことはできません。

【訴訟(本訴)】

賃料不払いそのものを原因として大家が「賃貸借契約を終了させ、建物明渡請求権を行使したい」と考えた場合には、次のことを裁判で主張立証しなければなりません(これを法律用語で「要件事実」といいます)。

  • 当事者の賃貸借契約(賃貸契約)
  • 賃貸人(大家)による建物の引渡し
  • 一定期間の経過(建物を使用させることができる状態に置くことが賃貸人の義務であるため)
  • 契約で定められた賃料支払期間が経過したこと
  • 支払期間が経過した分について賃貸人が賃借人に対し、相当の期間を定めて支払いの催告をしたこと
  • 上記の相当期間が経過したこと
  • 賃貸人が賃借人に対し、上記の相当期間が経過した後に賃貸借契約解除の意思表示をしたこと

このようなことを大家側は訴訟で主張してくるはずです。

しかし借主側にも言い分があることも考えられますので、下記のような事由があれば裁判の中で「抗弁」として主張することになります。

  • 賃貸人による賃料支払いの催告後、解除の意思表示をされる前に賃借人が賃料、遅延損害金の弁済を提供したこと
  • 賃借人が解除の意思表示をされる前に賃貸人に対して「賃借人から賃貸人への債権」があることによって相殺の意思表示をしたこと
  • 賃借人が支払いをしないことにつき、背信行為ではないと認めるべき特段の事情があること

こういった両者の主張を出し合い、必要に応じて証拠調べなどをしながら裁判は進行していきます。

賃料不払いによって賃貸借契約が終了するかどうかは「信頼関係が破壊されているかどうか」を個別に見て判断していくことになります。

単に滞納の月数のみで判断できるものではなく、その他に信頼関係を壊すような事由があるかどうか(無断転貸や使用方法の重大な違反など)も併せて判断されることがあります。

要するに「総合的に見た賃貸人と賃借人の関係」が結論を決めるポイントになります。

日本の民事裁判は途中で裁判官から「和解」の提案をされることも多いのですが、どうしても折り合いがつかなければ最終的に「判決」によって結論が出されることになります(和解は裁判外で行われることもあります)。

【強制執行】

判決は借主がその送達を受けた時から2週間以内に控訴しなければ確定しますが、確定した判決の正本によって強制執行(原告の主張を実現するために裁判所の強制力を用いて行う)をすることができます。

このように強制執行の根拠となるものを「債務名義」といいます。

実際には「執行官」という裁判所の一機関である役職の者が「執行補助者」と共に荷物の運び出しなど強制的な方法で明渡しを実行します。

執行を受ける者(借主)がこれに抵抗した場合に備えて、民事執行法第6条はこのように定めています。

「執行官は職務の執行に際し抵抗を受けるときは、その抵抗を排除するために、威力を用い、又は警察上の援助を求めることができる」   

つまり、この段階まで来てしまったらすべての抵抗はもはや無駄ということになります。

万一、執行官に暴行を加えたりすれば「公務執行妨害」で逮捕される危険もありますので気をつけなければなりません。

 明渡請求にかかった費用は誰が負担する?

民事執行法42条で、執行にかかる費用は債務者の負担とする、とされています。

つまり、大家側は費用を最終的に借主に請求することが可能です。

ただ、この「費用」というのは「執行の準備のための費用」と「執行そのものにかかった費用」に限定されます。

具体的には申立ての手数料や執行官などにかかった費用がそこに含まれます。

「弁護士に支払った報酬」などは契約書で合意していない限り当然に含まれるわけではありません。(民事訴訟費用等に関する法律第二条に詳細が定められています)

現実的にこれを大家に請求されても、そもそも家賃を滞納していた借主が任意に支払うことは非常に稀でしょう。

ただ、請求を無視していると給料差押えなどで強制的に回収されてしまうこともありますので(そうなれば勤務先の会社にバレてしまいます)たとえ分割払いになっても支払う意思を示しておくことが大切です。

支払督促、少額訴訟などの提起

大家が契約の解除と合わせて、また契約解除をせず滞納分の回収を行いたい場合には、「支払督促」や「少額訴訟」と呼ばれる、裁判所を通じた方法が使われることがあります。

比較的少額、軽微な事案で債権者がすみやかに回収したい場合に選択されます。

合わせて読みたい

手続きそのものが簡易にできており、権利関係が確定するのも早いため、これらを受け取った側は弁護士(司法書士)に相談の上、速やかに対応しなければならないことを覚えておきたいものです。

入居者が当初の契約と異なる場合は?

ウサギ

借主が部屋のまた貸しをしているような場合には、誰が裁判の対象となるの?

ミミズク

借主と、占有者と両方を相手取って訴訟をする事になるんだ。

その他にも、借主が行方不明の場合や、死亡した場合などのケースについても、詳しく見ていこう。

中にはさまざまな事情で、賃貸借契約の途中で入居者が違っている、または契約上の賃借人と連絡が取れないこともあります。

下記のような場合、一般的に大家はどう対処しているのでしょうか。

借主が行方不明

連絡が取れない、行方不明の借主を相手取って訴訟などをしようとすれば、相手方の住民票上の住所を調べる作業が行われます。

これは弁護士や司法書士に依頼して行うことが多いでしょうが、いざ調べても市役所から「該当なし」とされたり、住民票上の住所には実際に住んでいないことも珍しくありません。

そのような場合、「公示送達」といって、裁判所に掲示をすることで相手方への出頭を促す形式の裁判となります。

これも被告側からの応答がなければ訴状の送達がされたとみなされて、原告が勝訴判決を取れることがあります。

無断転貸が行われている

もし、元の賃借人から第三者に勝手に転貸されていた場合は上記の「保全」の中で説明した「占有移転禁止の仮処分」を、占有者を特定せずに行います。

この仮処分手続きの中で占有者がわかれば占有者と賃借人を相手取って訴訟をすることになります。

借主が死亡している

また、支払い能力の有無が大家から見てわかりにくいケースとして「借主が死亡して相続人に賃借権が移っている」というものがあります。

借主が死亡しても賃貸借契約は当然に終了するわけではなく、法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)全員に引き継がれます。

たとえ相続人が現在どこに居住していても関係なく、賃借権が一つの「財産権」として相続の対象になるからです。

そして、もし被相続人(亡くなった人)に滞納している家賃があれば法定相続人全員がその法定相続分(民法で定められた相続分)に応じて負うことになります。

よって、相続人の間だけの取り決めで「誰々だけが支払う」などのように決めることはできません。

つまり大家からの請求があれば(家庭裁判所で相続放棄の手続きをしていない限り)相続人は支払いを拒めないことになります。

ただ、もし相続人に賃貸借契約を継続する意思がないのであれば大家と相続人の間で賃貸借契約の解除を取り決めることもできます。

大家からの請求があったら弁護士(司法書士)に相談

ウサギ

督促状が届いてしまった場合には、どうすれば良いの?

ミミズク

すぐに支払いができない場合には、弁護士に相談するのがお勧めだよ。

専門的な知識を持っている弁護士に依頼することで、スムーズな解決が期待できるんだ。

「まだ滞納期間が短いから」「親が契約したから関係ない」などと考えて大家からの働きかけを無視してはなりません。

大ごとになる前に話し合いで解決できるのであればそれに越したことはないからです。

ただ、法律知識のない借主が専門家に相談せず自己流に対応してしまうと借主が持っている何らかの抗弁事由(時効や相殺など)を見逃す危険性もあります。

よって、内容証明などで請求が来たらまず弁護士(司法書士)に相談し、早めに正しい対処方法のアドバイスを受けておくことが大切です。

家賃滞納を放置するとどうなるか、まとめ

ウサギ

家賃を滞納したからといって、すぐに追い出されてしまうわけではないって知って安心したよ。

ミミズク

すぐに追い出されることがないからといって、督促状を放置していては大ごとになってしまうから、できるだけ早く返済する事、返済できない場合には、専門家に相談するようにしよう。

  • 滞納している借主にもさまざまな経済状態の人がいるため、それによって督促の回数や程度、訴訟までのプロセスは異なる。
  • 家賃滞納の場合、大家が取る一般的な手順としては電話での督促→内容証明など手紙での督促→(必要なら保全)→訴訟→判決や和解→執行となる。
  • 執行にかかった費用そのものは借主の負担となる。
  • 滞納金額によっては支払督促、少額訴訟といった簡易な手続きが取られることもある。
  • 当初の契約と異なる者が居住していたり、賃借人に相続が発生しているなどの場合でも大家側には訴えを起こす方法があるため、請求を放置することは禁物で、すみやかに対処法を弁護士(司法書士)に相談するべきである。
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西岡容子

西岡容子

熊本にて夫婦で司法書士事務所を営む。10年以上の実務経験で、債務整理の経験も豊富。現場での経験を活かしてユーザーのためになる確かな記事を執筆中。

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